DIREITOS E DEVERES NA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA: O ESSENCIAL SOBRE A LEI DO INQUILINATO

Por Andressa Tiemi Thomé (OAB/BA 80.377) 

Advogada especialista em direito tributário, civil e empresarial

A IMPORTÂNCIA DE UM CONTRATO BEM ESTRUTURADO

A relação entre proprietários e inquilinos constitui uma das mais frequentes transações no mercado imobiliário brasileiro, sendo integralmente regulada pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Um contrato de locação bem elaborado torna-se não apenas uma formalidade, mas um instrumento essencial para garantir segurança jurídica a ambas as partes.

O conhecimento aprofundado dessa legislação é fundamental para evitar litígios e assegurar o equilíbrio nas relações locatícias. O contrato deverá estipular, no mínimo, os elementos básicos da locação, como prazo, destinação do imóvel e valor do aluguel, essenciais para a sua validade e clareza.

O contrato de locação, para ser juridicamente eficaz, deve conter elementos fundamentais como qualificação completa das partes, descrição detalhada do imóvel, prazo, valor do aluguel, índice de reajuste e garantia locatícia.

Um dos procedimentos mais recomendados é a realização de um laudo de vistoria detalhado no início da locação, prática que encontra respaldo no art. 23, inciso III e IX da Lei do Inquilinato, que tem por objeto central explicitar os padrões e estado de conservação do imóvel, servindo como prova cabal em ações de indenização por danos materiais, em caso de deterioração do bem.

DIREITOS E DEVERES DO PROPRIETÁRIO

A Lei do Inquilinato estabelece uma série de obrigações para o proprietário, detalhadas principalmente em seu art. 22, como entregar o imóvel em condições adequadas de uso, garantir a posse mansa e pacífica durante toda a locação, responsabilizar-se pelas despesas extraordinárias de condomínio e realizar os reparos necessários que não decorram do uso inadequado.

Por outro lado, o locador tem direitos expressamente previstos na legislação, como receber o aluguel e encargos pontualmente, exigir uma das modalidades de garantia previstas em lei (art. 37), vistoriar o imóvel mediante prévio aviso, e reaver o imóvel nas hipóteses legais ou ao término do contrato .

As despesas extraordinárias, como obras estruturais ou reparos em equipamentos de uso comum, são de responsabilidade do proprietário, não podendo ser transferidas ao inquilino, mesmo que haja cláusula contratual nesse sentido. O parágrafo único do art. 22 da Lei do Inquilinato estabelece taxativamente quais são estas despesas.

DIREITOS E DEVERES DO INQUILINO

A Lei nº 8.245/91 estabelece em seu art. 23 as obrigações do locatário, entre elas pagar pontualmente o aluguel e demais encargos conforme o contrato, zelar pela conservação do imóvel como se fosse próprio e realizar reparos decorrentes de danos causados por si ou terceiros sob sua responsabilidade. Além disso, é muito importante entender que, conforme estabelecido no art. 23, inciso VI, é proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.

Ademais, não só de ônus vive o locatário, uma vez que este tem direitos expressamente garantidos, como receber o imóvel em condições adequadas para o uso contratado, ter preferência na compra do imóvel em igualdade de condições com terceiros e ser indenizado por benfeitorias necessárias, mesmo sem autorização, e pelas úteis, quando autorizadas.

A preferência na aquisição do imóvel é um direito importante do inquilino, que deve ser notificado sobre a intenção de venda. Caso essa notificação não ocorra, o locatário pode depositar o preço e adquirir o imóvel, conforme prevê o artigo 27 da Lei do Inquilinato, que estabelece o direito de preempção.

GARANTIAS LOCATÍCIAS

A legislação estabelece quatro modalidades de garantia para os contratos de locação em seu art. 37, vedando expressamente a exigência simultânea de mais de uma delas: caução, fiança, seguro-fiança locatício e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A caução consiste no depósito de valor equivalente a até três meses de aluguel, conforme previsto no art. 38, §2º. Ao final da locação, o valor é devolvido com os rendimentos, descontados eventuais débitos do locatário.

Na fiança, uma ou mais pessoas se responsabilizam pelo cumprimento das obrigações do inquilino. O art. 39 da Lei do Inquilinato estabelece que "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel", o que significa que o fiador permanece responsável mesmo após o vencimento do contrato original, caso a locação seja prorrogada tacitamente.

O seguro-fiança locatício consiste na contratação de um seguro específico junto a seguradoras, enquanto a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, modalidade menos comum, consiste na transferência de quotas de fundos como garantia do contrato.

BENFEITORIAS NO IMÓVEL

A Lei do Inquilinato regulamenta as benfeitorias em seus artigos 35 e 36, classificando-as em três categorias: 

Benfeitorias necessárias	São indispensáveis para a conservação do imóvel. Conforme o art. 35, o locatário tem direito à indenização das benfeitorias necessárias, independentemente de autorização do locador. Ex. telhado quebrado
Benfeitorias úteis	São aquelas benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. O locatário tem direito à indenização das benfeitorias úteis, desde que autorizadas pelo locador. Ex. cerca elétrica, adição de uma janela em um quarto sem janela.
Benfeitorias voluptuárias	Tem caráter meramente estético, não conferem direito a indenização, podendo o inquilino removê-las ao final da locação, desde que sua retirada não danifique o imóvel, conforme estabelece o art. 36.

É comum haver confusão entre reparos de manutenção, de responsabilidade do inquilino conforme o art. 23, V, e benfeitorias necessárias, que cabem ao locador. A distinção básica é que a manutenção visa conservar o estado atual, enquanto a benfeitoria necessária evita deterioração iminente ou restaura o que se deteriorou.

INADIMPLÊNCIA E DESPEJO

O não pagamento do aluguel configura inadimplência, que pode resultar em ação de despejo, conforme previsto no art. 9º, inciso III da Lei do Inquilinato. Além disso, o art. 62 estabelece procedimento específico para o despejo por falta de pagamento, permitindo ao locatário purgar a mora (ou seja, pagar o débito) até 15 dias após citado na ação, evitando a rescisão.

O despejo por falta de pagamento é uma das ações mais comuns no Judiciário. A celeridade pode ser alcançada em outras hipóteses, como na ausência de garantias contratuais, que permite a concessão de liminar para desocupação em 15 dias (art. 59, §1º, IX).

RESCISÃO CONTRATUAL

Cabe salientar, que rescisão do contrato de locação pode ocorrer seja pelo término do prazo contratual, ou por acordo entre as partes, por infração contratual ou legal, ou, pela denúncia vazia em contratos por prazo indeterminado), bem como, por devolução antecipada pelo locatário (art. 4º).

Quando o inquilino deseja devolver o imóvel antes do término do contrato, deve arcar com a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua ausência, a que for judicialmente estipulada, conforme estabelece o art. 4º da Lei 8.245/91.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A relação locatícia, quando fundamentada no conhecimento da legislação e no respeito mútuo entre as partes, tende a transcorrer sem maiores percalços. O contrato bem elaborado, com cláusulas claras e em conformidade com a Lei do Inquilinato, é o primeiro passo para assegurar essa harmonia, entre pessoas físicas e demais pessoas juridicas.

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